Aspekty prawne, Rynek pierwotny

Ustawa rolna a zakup ziemi przez deweloperów

1

Jedną z najczęściej dyskutowanych w ciągu ostatnich kilku miesięcy spraw jest nowelizacja tak zwanej ustawy rolnej, której zapisy mają wejść w życie z początkiem maja bieżącego roku (jest to data nieprzypadkowa – 1 maja upływa, obowiązujący od naszego wejścia do Unii Europejskiej, okres ochronny na zakup polskiej ziemi przez obywateli innych państw). Podstawowym założeniem nowej ustawy ma być uregulowanie zasad obrotu gruntami rolnymi, rozumianymi jako nieruchomości będące lub mogące być wykorzystane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej – w tym ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, z wyłączeniem gruntów położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele pozarolnicze.

Perspektywy dla deweloperów

fot. MagMac83/bigstockphoto.com

Ustawodawca chce zabezpieczyć nieruchomości rolne przed ich wykupem przez obcokrajowców, eliminując możliwość spekulacji gruntami. W myśl nowych przepisów, w przypadku sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną lub osobę prawną, inną niż Agencja Nieruchomości Rolnych, pierwszeństwo nabycia gruntu ma jego dotychczasowy dzierżawca, a następnie rolnik indywidualny (spełniający określone w ustawie kryteria), którego ziemia graniczy z tą sprzedawaną – jeśli potencjalnym kupcem nie będzie nikt z wymienionych grup, prawo pierwokupu ma ANR.

Jak zapowiadane przepisy mają się do działalności deweloperskiej?

Standardową praktyką większości firm budowlanych jest zakup gruntów pod kolejne inwestycje i gromadzenie ich w tak zwanych bankach ziemi. Na ogół nie pozyskują one gruntów rolnych, chyba że są to tereny położone w granicach miast, o innym niż rolniczy przeznaczeniu. W założeniu, wprowadzane zmiany mają odnosić się wyłącznie do podmiotów działających w branży rolniczej, a więc nie w sektorze budownictwa mieszkaniowo-usługowego. W nielicznych przypadkach, nowe przepisy mogą jednak dotyczyć również deweloperów, którzy – planując daną inwestycję – uzyskali decyzję o warunkach zabudowy na obszarze obejmującym nawet niewielki fragment, stanowiący nieruchomość rolną (wystarczy kilka metrów kwadratowych), dla którego nie uchwalono planu zagospodarowania przestrzennego. W takich sytuacjach, o sprzedaży danego gruntu najprawdopodobniej zdecyduje Agencja Nieruchomości Rolnych, która przeprowadzi dokładną kontrolę transakcji, może odkupić dany teren od właściciela, a w przypadku faktycznego posiadania przez spółkę nieruchomości rolnych, może chcieć być jej udziałowcem.

Wyłączenie ziemi rolnej spod inwestycji w bardzo niewielkim stopniu dotknie firmy budowlane. Zdaniem analityków rynku, wprowadzone przepisy mogą w nieznacznym stopniu utrudnić realizację inwestycji deweloperskich – ze względu jednak na profil wybieranych terenów, zwłaszcza w obszarze budownictwa przemysłowo-magazynowego. Deweloperzy, decydujący się na zakup konkretnych terenów, powinni pamiętać o sprawdzeniu ich stanów prawnych, w tym przeznaczenia określonego w planie zagospodarowania przestrzennego danej gminy.

1 komentarzy

  1. izabela 1 czerwca 2016 o 22:29 -  Odpowiedz

    a co z gruntami bez planu?
    deweloperzy na wsiach tez budują

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany, pola wymagane są oznaczone *